Торговельна нерухомість Харкова: в очікуванні масштабних ТРЦ

Як змінилися орендні ставки, вакантність та пропозиція на ринку торговельної нерухомості Харкова, і чого слід очікувати в найближчі роки.

За інформацією Максима Гаврюшина, операційного директора девелоперської компанії Budhouse Group, на кінець 2019 року в Харкові налічувалося 327 000 кв. м орендних площ у 19-ти торгівельних центрах. Найбільші з них – ТРЦ Караван (загальна площа – 85 000 кв. м, орендна площа – 59 000 кв. м), ТРЦ Дафі (загальна площа – 80 000 кв. м, орендна площа – 54 500 кв. м), ТРЦ Французький бульвар (загальна площа – 69 000 кв. м, орендна площа – 40 350 кв. м), ТРЦ Магелан (загальна площа – 40 000 кв. м, орендна площа – 35 800 кв. м).

«Якщо порівнювати з іншими містами-мільйонниками України, то Харків наразі відстає від них за насиченістю торговими площами. Так, у Харкові цей показник становить 220 кв. м/1000 жителів, тимчасом як у Львові та Дніпрі – по 310-320 кв. м/1000 жителів. Навіть із введенням в експлуатацію ТРЦ Нікольский Харків відставатиме за насиченістю від Львова та Дніпра», – говорить Максим Гаврюшин. При цьому він звертає увагу на той факт, що основна маса торгівельних площ у Харкові представлена невеликими або старими реконструйованими об’єктами. В той час як великих і відносно сучасних центрів у місті лише чотири, при цьому всі були побудовані в 2006 -10 роках, один із них (ТРЦ Магелан) працює не на повну потужність.

Консалтингова компанія Pro-Consulting оцінює дефіцит торгових приміщень у Харкові приблизно в 134 000 кв. м.
В консалтинговій компанії UTG додають, що місто – один із небагатьох регіонів України, де залишається незадоволеним значний потенціал попиту і при цьому спостерігається низька професійна девелоперська активність.

Відсутність за останні кілька років нових великих об’єктів із професійними концепціями дає змогу діючим гравцям харківського ринку не тільки зберігати вакантність на контрольованому рівні, а й поступово скорочувати її. За даними компанії UTG, за 2019 рік середньоринковий показник вакантності в місті скоротився до 3,77%.

У найуспішніших ТЦ/ТРЦ Харкова частка вільних площ у 2019 році була ще меншою. За словами Ігоря Скляренко, генерального директора харківського ТРЦ Дафі, заповнюваність його об’єкта становить практично 100% останні 2-3 роки. Аналогічна ситуація спостерігається й у ТОЦ AVE Plaza: в об’єкті орендною площею 11 500 кв. м вакантні приміщення станом на кінець 2019 року були відсутні. А в DCH Infrastructure & Real Estate (керує ТРЦ Караван у Києві, Харкові та Дніпрі) відзначили, що в регіональних об’єктах компанії середньорічний показник вакантності становив менше 1% і мав ротаційний характер.
Сформована кон’юнктура ринку дала змогу керуючим компаніям підвищити вартість оренди.

Зокрема, компанія DCH Infrastructure & Real Estate, враховуючи зростання товарообігу орендарів і високий попит на торгові площі, збільшила ставки у своїх регіональних об’єктах на 20% у доларовому еквіваленті.

Як відзначають аналітики Pro-Consulting, у середньому рівень орендних ставок у ТЦ/ТРЦ Харкова на кінець 2019 року становив від $10 до $65/кв. м/місяць, тимчасом як операційні витрати були в діапазоні від $1 до $13/кв. м/місяць (приблизно 10-20% від рівня орендної ставки).
«Оскільки істотних змін на ринку торговельної нерухомості не передбачається, рівень орендних ставок, швидше за все, не знизиться. Операційні витрати здебільшого залежать від зміни комунальних тарифів, але, за нашими прогнозами, вони також залишаться на нинішньому рівні», – говорить Олександр Соколов, генеральний директор Pro-Consulting.

Активізація девелоперської активності

В умовах підвищеного попиту на якісні торгові приміщення девелопери активізували процес реновації та розширення об’єктів. Так, восени минулого року харківський ТРЦ Французький бульвар відкрив два нових поверхи, збільшивши загальну орендну площу майже на 2500 кв. м. Керуюча компанія доповнила проект поверхом із фуд-холом площею понад 1260 кв. м, де розмістилися KFC, Burger club, Grill Pub й інші оператори, та поверхом з товарами для дітей на 1210 кв. м, де відкрилися чотири супермаркети: Будинок іграшок, Чудо Острів, Mikki та Karapuzov.

Компанія Дафі останніми роками сфокусувалася на реновації свого дніпровського ТРЦ. Водночас девелопер не виключає можливості розширення харківського об’єкта. «У цьому місті в нас досить вдала та велика локація, яка дає можливість провести реконструкцію з додаванням площ. Уже зараз ми розуміємо, що, швидше за все, разом з оновленням харківського ТРЦ відбудеться і його розширення. Саме таким шляхом ми пішли в 2010 році, коли добудували в цьому об’єкті близько 5000 кв. м галереї для іспанської fashion-групи Inditex», – розповів Ігор Скляренко.

У минулому році активізовані роботи з будівництва одного з найперспективніших проектів торговельної  нерухомості міста – ТРЦ Нікольський.
Це найбільший регіональний ТРЦ в Україні, заявлений до введення в експлуатацію в 2020 році: його загальна площа становитиме 104 000 кв. м, а торгова – 52 000 кв. м.

Попри значний обсяг торгових площ, яким може поповнитися Харків після відкриття ТРЦ Нікольський, учасники ринку не вважають, що ця подія істотно змінить ситуацію. Такої ж думки дотримується і Максим Гаврюшин: «Очевидно, що відкриття Нікольського істотно не вплине на роботу діючих ТЦ, а значить, місто як і раніше буде цікавим для нових проектів».

За його словами, ситуація може змінитися після реконцепції та введення в експлуатацію другої черги ТРЦ Магелан, який у минулому році отримав нового власника. «Якщо у нового власника будуть плани щодо реанімації цього ТРЦ, то в майбутньому разом із відкриттям Нікольського це, безсумнівно, вплине на ринок. Адже в такому випадку рівень насиченості в місті стане досить високим», – запевняє Максим Гаврюшин. На його думку, вихід цих двох ТРЦ на ринок Харкова може призвести до перерозподілу потоків споживачів. Така ж ситуація спостерігалася у Львові після відкриття ТРЦ Victoria Gardens у 2016 році.